Se um forasteiro entrar no miolo do Jardim Vila Mariana, entre as estações Chácara Klabin e Santos-Imigrantes do metrô, na zona sul de São Paulo, pode pensar que cruzou os muros de um condomínio fechado por engano.

Ruas arborizadas, pouco trânsito e prédios de alto padrão marcam o lugar, que faz fronteira com o bairro do Ipiranga, também na zona sul.

	Bruno Santos/Folhapress
	Fachada do empreendimento Le Klabin, no Jardim Vila Mariana

A calmaria é quebrada pelo barulho de obras: nos últimos cinco anos, 428 novos imóveis foram lançados na região. Em uma caminhada pelas ruas Dionísio da Costa e Domingos Augusto Setti, é difícil não se deparar com um empreendimento novo.

"Se eu não me engano, o K by Cyrela é o 15º empreendimento que erguemos nessa região, que ficou conhecida como Chácara Klabin. Todos são de alto padrão", diz Orlando Barbosa Pereira, diretor comercial da incorporadora Cyrela. O prédio, localizado na rua Doutor José Estefno, tem unidades de 271 m² e quatro dormitórios.

"É uma região desejada, com boa localização. E ainda há o bônus das ruas arborizadas, que é algo difícil de encontrar em São Paulo", afirma Samantha Puig, gerente de incorporações da ACS.

A incorporadora é responsável pelo Beat Chácara Klabin, com apartamentos de 47 m² a 54 m². Lançado em dezembro de 2010, o empreendimento já vendeu 165 das 168 unidades.

Para o empresário Marco Antônio Muniz, 65, que comprou um apartamento no bairro recentemente, o que pesou na sua decisão foi a facilidade de acesso do bairro para as cidades do ABCD, na Grande São Paulo.

"Tenho uma empresa em Diadema, estar perto da rodovia Imigrantes faz toda a diferença. Além disso, o bairro é calmo e seguro. Quem mora aqui não quer mais sair", afirma.

VALORIZADO

O preço médio do metro quadrado na região é de R$ 13.080, mais barato do que no Paraíso (R$ 14,8 mil) e mais caro que na Aclimação (R$ 12.520), bairros localizados no distrito da Vila Mariana. Dos 428 apartamentos novos, 40% tem quatro quartos.

É o caso do Le Klabin, da Queiroz Galvão Desenvolvimento Imobiliário, que tem apenas um apartamento por andar, com 268 m².

A lista da área de lazer do prédio é tão grande quanto o tamanho dos apartamentos: três piscinas (incluindo uma com spa), brinquedoteca, quadra, sala fitness, solário e até praça com fonte.

Mas também há lugar para os empreendimentos mais compactos, como o Vitreo Klabin, localizado a 800 metros do metrô. O prédio tem unidades de 26 m² e 33 m².

"O público-alvo são moradores de regiões próximas, como Vila Mariana e Ipiranga. São pessoas que querem ficar mais próximas da avenida Paulista e optam por morar em um local menor, porém mais bem localizado", diz Mário Lofti, coordenador de projetos da Br Corp, responsável pelo empreendimento.

Os compactos são uma tendência no resto do distrito. Dos imóveis lançados entre 2011 e 2015 na Vila Mariana, 62% têm um ou dois quartos.

"Os apartamentos menores agradam a um público mais variado", afirma o presidente do Sindicato dos Corretores Imobiliários do Estado de São Paulo, Alexandre Tirelli. Segundo ele, um imóvel compacto na Chácara Klabin tem o preço de um apartamento de três quartos no extremo da zona leste.

"As pessoas preferem morar num imóvel menor, mas em um distrito modelo como a Vila Mariana, que une comércio, serviços e moradias de forma harmoniosa."

DEMOLIÇÕES

A Vila Mariana é a segunda subprefeitura da capital paulista em número de demolições de casas antigas –só perde para Pinheiros. Dados oficiais mostram que, entre 2007 e 2015, 1.327 construções foram abaixo na região.

"Era um bairro de sobrados unifamiliares, que ocupavam terrenos grandes. O mercado está substituindo esse tipo de moradia por apartamentos", diz Eunice Helena Abascal, professora de arquitetura do Mackenzie.

Segundo a consultoria Geoimovel, 81% das residências da região são de apartamentos.

Para José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo, a mudança significa uma sofisticação. "Os sobrados geminados que ainda existem não se sustentam dentro de um projeto de desenvolvimento."

O Instituto Biológico, que abriga o único zoológico de insetos do país, esteve na mira da demolição, em 2001. O prédio só foi salvo após intenso protesto de moradores, o que culminou com o tombamento do espaço.

Se a substituição de casarões por prédios é um caminho sem volta, ela também gera impactos, diz Abascal. "Pode acontecer uma descaracterização do bairro se ocorrer de forma indiscriminada."

A aposentada Abigail Graziozi, 80, trocou a casa onde morou por décadas na Vila Mariana por um apartamento no mesmo bairro. "Vi uma revolução na paisagem, mas ainda fico aqui porque tem tudo", afirma.