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Prédios velhos recauchutados são relançados a preços competitivos

A escassez de terrenos na região central de São Paulo tem levado incorporadoras a apostarem no retrofit de edifícios antigos como alternativa para lançamentos na área.

"A região tem um grande deficit de moradia, muitas pessoas gostariam de morar ali, mas não têm oportunidade", diz Henrique Staszewski, 30, sócio da Centro Vivo, que nos últimos cinco anos realizou três projetos de revitalização na região.

Os edifícios –um deles fechado por mais de dez anos– foram completamente reformados. Os sistemas hidráulicos e elétricos e os telhados foram trocados. Os imóveis também ganharam elevadores novos, pintura e sistemas de segurança atuais, com câmeras e e interfones.

Algumas características originais foram mantidas, como os ladrilhos do prédio dos anos 1940 na rua Amaral Gurgel (Consolação), e as persianas de madeira do edifício dos anos 1950 na rua do Boticário, em uma área tombada na República.

Comprados por cerca de R$ 1.000/m², os edifícios receberam um investimento de R$ 1.200/m² na reforma. Foram vendidos por valores entre R$ 3.000/m² a R$ 3.700/m², bem abaixo do mercado, já que o metro quadrado de um apartamento novo na República custa R$ 11.330.

Raquel Cunha/Folhapress
SAO PAULO - SP - 26.04.2016 - Especial Morar bairros centrais que tem em sua maioria moradias destinadas a solteiros ou casais com apartamentos pequenos de um dormitorio ou estudio. Edificio Vanguard Ipiranga que fica na avenida Ipiranga nao centro da cidade. O predio antes era um hotel. (Foto: Raquel Cunha/Folhapress, SUP-ESPECIAIS) ***EXCLUSIVO***
Edificio Vanguard Ipiranga, que fica na avenida Ipiranga; O prédio antes era um hotel

As unidades do Vanguard Ipiranga, antigo Europa Palace Hotel, na esquina da avenida Ipiranga com a São João (República), estão sendo vendidas a R$ 7.250/m².

O projeto da HM Engenharia foi realizado a partir de um convênio com a COHAB-SP e a prefeitura, originando o primeiro retrofit contemplado pelo programa Minha Casa Minha Vida de São Paulo.

"Tivemos que converter um hotel em uma casa. O cliente deveria ter a possibilidade de lavar, passar, cozinhar etc.", explica diz Sylvia Bianco, diretora da HM Engenharia.

O térreo foi modificado, ganhando áreas de convívio como salão de festas, academia, lavanderia e brinquedoteca.

"A única desvantagem do retrofit na área central é que nem sempre é possível criar garagem", diz Bianco.

Projetos de retrofit têm sido beneficiados por um decreto da prefeitura que determinou, em 2014, a aplicação de IPTU progressivo em prédios desocupados no centro da capital. A medida forçou proprietários a diminuir o preço do metro quadrado para vender mais rápido.

Staszewski cita outro atrativo da região que descomplica a aquisição de imóveis pelas incorporadoras: muitos prédios têm um único dono, o que facilita tanto a negociação quanto a regularização.

Apesar de aprovar os alvarás para reformas, a Secretaria Municipal de Licenciamento não soube precisar o número de edifícios residenciais em retrofit na região.

"A prefeitura tem incentivado o desenvolvimento das áreas centrais. Projetos com viés social têm maior agilidade na aprovação", diz Juliana Zogbi, diretora da Zogbi.

A incorporadora adquiriu e reformou um prédio na rua Avanhandava. O edifício, que era comercial, foi convertido para residencial, tendo apenas a laje, o pilar e as vigas originais remanescentes.
Por conta da localização e da fiação subterrânea, o que é raro em São Paulo, o empreendimento está sendo vendido por R$ 12 mil/m2.

O retrofit não serve só para relançamentos, é também aplicado para modernizar prédios ocupados.

Raquel Tomasini, 41, gerente da área técnica e de produtos e parcerias da Lello, diz que um retrofit valoriza em média 40% a mais do que um prédio tradicional, e pode até dobrar o valor do imóvel.

"Comparado ao que se gasta para manter um elevador antigo, vale trocar todo o maquinário para ter vida útil maior e conseguir mais eficiência", diz ela.

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